Wasserschaden eigentumswohnung wer zahlt

Wasser ist zerstörerisch. Das weiß jeder, der schon mal einen Wasserrohrbruch in der Wohnung erlebte oder von den Überschwemmungskatastrophen 2003 und 2013 betroffen war. Da es dann oft um richtig viel Geld geht, sollte man als Eigentümer oder als Mieter wissen, welcher Rechte man hat, welche Versicherungen in Anspruch genommen werden können und inwieweit Mieter die Miete reduzieren können. Es gilt, den materiellen Schaden nicht weiter durch finanzielle Nachteile auszuweiten.

Die Fallvarianten sind vielgestaltig. Es kommt darauf an, wie der Wasserschaden entstanden ist (Überschwemmung, Rohrbruch, Rückstau, Wolkenbruch), in welcher Beziehung er sich ausgewirkt hat (Gebäudeschaden, Hausratsschaden) und wer unter Umständen dafür verantwortlich gemacht werden kann.

1. Welche Versicherung trägt welche Kosten?

Im Idealfall gibt es Versicherungen. Hat der Eigentümer keine Gebäudeversicherung oder hat der Mietpartei keine Hausratversicherung abgeschlossen, trägt er den Wasserschaden in der Regel ausschließlich selbst. Soweit der Mieter für den Schaden nicht selbst verantwortlich ist, kann er allenfalls die Miete mindern.

Zur Regulierung eines Wasserschadens kommen die Gebäudeversicherung, Hausrat- und Haftpflichtversicherung in Betracht. Das Umschreibung und Erfassung des Deckungsumfangs der jeweiligen Versicherung ist eine komplexe Angelegenheit. Sie erfordert ein intensives Studium  der Versicherungsbedingungen.

1.a. Deckungsumfang der Gebäudeversicherung

Jeder Eigentümer einer Immobilie sollte eine Gebäudeversicherung besitzen. Ist die Immobilie bankfinanziert, ist der Abschluss einer Gebäudeversicherung Bedingung die Darlehensgewährung. Sie dient der Sicherheit der Bank. Das Gebäudeversicherung zählt zu den Elementarversicherungen und beinhaltet als „verbundene Gebäudeversicherung“ auch die Leitungswasserversicherung.

Zur Feststellung des Deckungsumfanges ist auf die Versicherungsbedingungen der Wohngebäudeversicherung zu umleiten. Lesen Sie also im ersten Schritt Ihre Versicherungspolice! Lesen Sie die Police auch in Verbindung mittels den jeweiligen Versicherungsbedingungen, also das berüchtigte, aber bestimmende Kleingedruckte (VGB).

Nicht alle denkbaren Schäden durch Wasser sind gleichermaßen versichert. Ein Wasserschaden kann durch Regen, erweitertes Grundwasser, Hochwasser oder Wassereintritt im Dach infolge eines Sturms verursacht werden. Es kommt auf Ihre Police an, welcher Schaden im Einzelfall abgedeckt ist.

Nicht versicherte Risiken sind unter dem Titel „Nicht versichert sind Schäden, die …“, nachzulesen.

Grundsätzlich deckt die Leitungswasserversicherung nach der Definition in den VGB vornehmlich Schäden (innerhalb versicherter Gebäude auch Forst- und Bruchschäden) ab, die

• durch das Austreten von Leitungswasser aus den Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung,
• aus dem mit dem Rohrsystem verbundene Einrichtungen und Schläuchen der Wasserversorgung,
• aus Anlagen der Warmwasser- oder Dampfheizung und
• Sprinkler- oder Berieselungsanlagen

verursacht werden. Angesichts die Vielzahl möglicher Sachverhalte lässt sich das Risiko nur allgemein definieren. Nach der Definition ist zu bestimmen, ob Ihr Fall versichert ist oder nicht. Hier kommt es auf echte Details an.

Also nochmals in anderen Worten: Leitungswasser ist Wasser, das aus den Zu- oder Abweisungsrohren der Wasserversorgung, der Heizung oder Sprinkler- und Berieselungsanlagen bestimmungswidrig ausgetreten ist. Versichert sind Schäden durch Leitungswasser, das durch Rohrbruch, Forst, Korrosion oder sonstige Undichtigkeiten ausgetreten ist.

Nicht in der Gebäudeversicherung versicherte Risiken

• Vom versicherten Leitungswasserschaden sind nicht versicherte Schädendurch Plansch- Reinigungs- Hoch- und Regenwasser abzugrenzen. Wirft das Putzfrau also den Putzeimer um, ist der Schaden am Parkettboden nicht durch Leitungswasser verursacht.  Auch Schäden durch aufsteigendes Grundwasser sind nicht versichert, da das Grundwasser nicht aus Leitungen austritt.

• Nicht versichert sind explizit Witterungsniederschläge und ein durch diese hervorgerufener Rückstau in der Kanalisation. Ebenso ausgeschlossen ist das Öffnen die Sprinkleranlage wegen eines Brandes oder das Auslaufen des Wassers aus einem Aquarium. In Fall der Sprinkleranlage kommt die Feuerversicherung in Betracht. Sie ist in der Regel ebenfalls Bestandteil der Gebäudeversicherung.

• Ursprünglich waren nur die Wasserleitungen innerhalb eines Gebäudes erfasst. Neuerdings zählend auch Zuleitungsrohre und Heizungsrohre, die sich auf dem Grundstück (also außerhalb des Gebäudes) befinden, dazu. Das Deckung umfasst Wasseraustritt infolge von Bruch- und Korrosionsschäden sowie Dichtungs- und Verstopfungsschäden. Ableitungsrohre der Wasserversorgung außerhalb des versicherten Gebäudes sind meist nicht versichert. Teils sind sie bei einigen Versicherern bis zu einer bestimmten Schadenshöhe prämienfrei mitversichert, bei anderen müssen sie zusätzlich versichert werden.

• Wer in einem hochwassergefährdeten Gebiet wohnt, kann bzw. muss seine Immobilie zusätzlich gegen das Risiko einer Überschwemmung (Hochwasser) versichern. Allerdings bieten viele Versicherungen eine solche Versicherung angesichts der Erfahrungen mit den Überschwemmungskatastrophen der letzten Jahre kaum noch oder nur noch zu kaum noch tragbaren Bedingungen an. Objekte der Gefährdungsklasse 4 in Überschwemmungsgebieten sind meist überhaupt nicht versicherbar. Ausgeschlossen sind ebenfalls Schäden durch Sturmfluten, Grundwasser oder Deichbruch.

• Unter Rückstau ist die Überlastung die Kanalisation durch Störungen beim Abfluss von Hochwasser oder starke örtliche Witterungsniederschlägen zu verstehen, durch die einer plötzlicher bestimmungswidriger Wasseraustritt aus Installationseinrichtungen des Gebäudes verursacht wird. Auch dieses Risiko muss gesondert versichert werden. Dann wird in der Regel auch eine Rückstausicherung im Keller gefordert.

• Nicht vom Versicherungsschutz umfasst sind Schäden, solange das versicherte Gebäude nicht bezugsfertig oder wegen Umbauarbeiten für seinen Zweck nicht mehr benutzbar ist. Insbesondere ist der Versicherungsnehmer verpflichtet, nicht genutzte Gebäude oder Gebäudeteile regelmäßig zu kontrollieren und dort alle wasserführenden Anlagen und Einrichtungen abzusperren, zu entleeren und entleert zu halten. Wichtig ist dies im Winter, um das Einfrieren und Platzen von Wasserleitungen zu meiden. Tut der Eigentümer dies nicht, kann die Versicherung die Schadensregulierung verweigern.

1.b. Deckungsumfang der Hausratversicherung

Die Gebäudeversicherung deckt vornehmlich die durch das Wasser verursachten Schäden am Gebäude ab. Wird dabei auch Hausrat beschädigt, wird eine Hausratversicherung benötigt.

Eine Hausratversicherung ist für Eigentümer und Mieter gleichermaßen relevant. Zu den versicherten Gefahren gehört ebenfalls die Leitungswasserversicherung. Zusätzlich kann die Überschwemmung des Versicherungsortes sowie der Rückstau versichert werden. Der Abdeckung der Leitungswasserversicherung ist mit dem der Gebäudeversicherung weitgehend identisch.

1.c. Deckungsumfang der privaten Haftpflichtversicherung

Ist der Wasserschaden durch ein schuldhaftes Verhalten des Eigentümers oder des Miete verursacht worden, ist der Verursacher verantwortlich und kann auf eine bestehende Privathaftpflichtversicherung zurückgreifen. Diese ersetzt dem Geschädigten den entstandenen Schaden. Die Versicherung ersetzt allerdings nur Fremdschäden, nicht aber Schäden, die man eigen verursacht hat.

Beispiel: Der Mieter im ersten OG erlaubt die Badewanne überlaufen. Das Badewasser sickert durch den Boden und tropft aus der Decke des Miete im UG auf dessen Perserteppich. Der Mieter haftet persönlich und kann den Schaden am Perserteppich des Mieters und der Bausubstanz gegenüber dem Eigentümer uber seine Privathaftpflichtversicherung regulieren.

2. Wo zeigt sich der Wasserschaden?

Wo sich der Wasserschaden zeigt, ist sekundär. Entscheidend ist zunächst die Feststellung der Ursache. Danach richtet selbst die Entscheidung, ob, inwieweit und vor allem durch wen der Schaden zu ersetzen ist.

Schaden im Keller

Wasserschäden im Keller können unterschiedliche Ursachen haben. Ist aufsteigendes Grundwasser die Ursache, besteht mangels  bestimmungsgemäßen Austritts weg einer Wasserleitung kein Gebäude- und Hausratversicherungsschutz. Zeigt selbst feuchtigkeitsbedingter Schimmel an der Wand, fehlt es auch an der Voraussetzung, dass Leitungswasser ausgetreten sein müssen. Gleiches gilt, wenn infolge eines Gewitterregens Regenwasser unter der Kellertür eingedrungen ist. Auch dann zahlt das Gebäude- und Hausratversicherung nichts.

Ist an der Waschmaschine die Zuleitungsschlauch geplatzt und durchnässt das Mauerwerk zum Nachbarhaus, ist zwar Leitungswasser ausgetreten. Die Gebäude- bzw. Hausratversicherung reguliert den Schaden aber nur, wenn Ihnen keine Obliegenheitsverletzung vorgeworfen werden kann. Dies kann dann die Fall sein, wenn Sie es versäumt haben, einen alten und rissigen Wasserschlauch rechtzeitig auszutauschen oder den Schlauch nicht durch eine zusätzliche Sicherung an die Waschmaschine befestigt haben, um ihn gegen die Erschütterungen beim Waschvorgang zu sichern. In diesen Fällen kann die Versicherung die Vernachlässigung verkehrsüblicher Sorgfaltspflichten einwenden.

Schaden am Gemeinschaftseigentum

Wasserleitungen können als Gebäudebestandteile sowohl Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum sein. Die Hauptversorgungsleitungen für  Wasser und Heizung und die Hauptabflussrohre sind Gemeinschaftseigentum. Beim Übergang in die Wohnung sind sie Sondereigentum.

In der Regel beinhaltet die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, nach der die Gemeinschaft und der Hausverwalter verpflichtet sind, das Gebäude als Ganzes gegen Elementarschäden zu versichern. Damit wird ihm die Verwaltungshoheit auch für die Versicherung des Eigentumswohnung übertragen. Fehlt ein solcher Passus, sind Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter nach der Rechtsprechung dennoch berechtigt und verpflichtet, das Gebäude als Ganzes zu versichern.

Schaden am Sondereigentum

Der einzelne Wohnungseigentümer hat nur die Möglichkeit, über eine Hausratversicherung sein Sondereigentum einzeln beispielsweise gegen Leitungswasserschäden abzusichern. Voraussetzung ist, dass er in seinem Eigentum wohnt. Hat er die Wohneinheit vermietet, kann er dieses Risiko nicht über eine Hausratversicherung absichern, da diese immer nur für selbstgenutzte Wohneinheiten gilt.

Wasserschäden am Gemeinschaftseigentum werden durch die Gebäudeversicherung abgedeckt. Auch Leitungswasserschäden im Bereich des Sondereigentums sind generell versichert, jedoch bleibt ein Teil des Schadens gemäß den Versicherungsbedingungen oft ausgenommen.

Beispiel: In einer Eigentumswohnung (Sondereigentum) leckt ein Zuleitungsrohr zur Badewanne. Das auslaufende Wasser verursacht einen in der Wohnung des Sondereigentümers und in der Wohnstätte des darunter liegenden Sondereigentümers einen Leitungswasserschaden. Die Versicherung zahlt den Schaden. Soweit auch die Armatur beschmutzt ist, muss der Sondereigentümer diesen Schaden selbst tragen. Armaturen sind nur bei Frostschäden versichert.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. deren Gebäudeversicherung müsste die Kosten für die defekte Armatur nur dann übernehmen, wenn deren Zerstörung, Beseitigung oder Beschädigung notwendig war, um einen versicherten Schaden am Gemeinschaftseigentum beseitigen zu können (vgle. § 14 IV WEG:  Danach muss der Sondereigentümer das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Bauteile gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist ihm zu ersetzen).

3. Wodurch wurde der Wasserschaden verursacht?

Die Feststellung, wodurch der Wasserschaden verursacht wurde, ist entscheidend insoweit, als die Gebäudeversicherung und die Hausratversicherung Wasserschäden nur unter bestimmten Voraussetzungen abdecken. Insoweit ist auf die obigen Ausführungen zur Gebäudeversicherung zu verweisen.

Wasserschaden durch Leitungswasser

Ist der Wasserschaden durch Leitungswasser verursacht,  greift nach der Definition des versicherungsmäßigen Wasserschadens in die Regel problemlos die Gebäudeversicherung und Hausratversicherung.

Wasserschaden durch undichtes Dach / Regenwasser

Ist der Wasserschaden durch ein undichtes Dach oder Regenwasser entstanden, fehlt es an die entscheidenden Voraussetzung in den Allgemeinen Versicherungsbedingungen, wonach das Wasser aus einem Rohrsystem der Wasserversorgung ausgetreten bestehen muss. In diesem Fall trägt der Eigentümer den Schaden selbst. Ist ein Mieter betroffen,  kommt eine Verantwortung des Vermieters als Eigentümer und dessen Privathaftpflichtversicherung in Betracht, soweit er für den Schaden verantwortlich ist.

Ein Wasserschaden kann diesem Fall jedoch durch das Sturmversicherung abgedeckt sein. Sie schützt vor Schäden, das bei einer Windgeschwindigkeit von mindestens 60 km/h entwickeln. Dann sind Schäden durch Niederschlags- oder Schmelzwasser gesichert, wenn das Wasser in ein Gebäude eintritt, weil feste Baubestandteile (Dachziegel) oder ordnungsgemäß verschlossene Fenster oder Außentüren durch das Schadensereignis (Sturm) beschädigt oder vernichtet wurden.

Wasserschaden durch Abwasser

Auch hier gilt, dass Deckungsschutz in Gebäude- und Hausratversicherung nur dann besteht, wenn das Wasser aus einem Ableitungsrohr der Wasserversorgung ausgetreten ist. Dies kann ein undichter Kanalabfluss sein, nicht aber das infolge eines Rückstaus austretende Wasser. Dieser Fall bedarf einer gesonderten Absicherung.

Wasserschaden durch Hochwasser

Hochwasserschäden bedürfen stets der gesonderten Absicherung. Unter Hochwasser ist die Flut des Grund und Bodens durch über die Ufer tretende oberirdische Gewässer oder extreme Witterungsniederschläge zu verstehen.

4. Folgen für die Bewohner

Verursacher des Wasserschadens

Oft gibt es keinen direkten Verursacher des Wasserschadens. Platzt ein Wasserrohr in der Wand, erhält der Eigentümer des Gebäudes Schadenersatz von seiner Gebäudeversicherung, bei Schädigung seines Hausrats von seiner Hausratversicherung.

Hat der Mieter vergessen, den Einlauf an der Badewanne zuzudrehen, steht er als Verursacher fest und muss den Schaden gegenüber dem Vermieter, im Idealfall über seine Privathaftpflichtversicherung, regulieren. Ist bestehen eigener Hausrat betroffen, kommt die eigene Hausratversicherung in Betracht.

Platzt an der Waschmaschine der Wasserzuleitungsschlauch, ist derjenige verantwortlich, der die Waschmaschine betreibt. In diesem Fall prüft die Gebäude-/Hausratversicherung je nach Art des Schaden, ob sie überhaupt zahlt und wenn sie zahlt, ob sie den Verursacher in Regress nehmen kann. Gemäß § 61 VVG ist der Versicherer von der Leistung nämlich frei, wenn der Versicherte an der Entstehung des Schadens grob fahrlässig oder vorsätzlich beteiligt war. Im Fall der Waschmaschine kommt es darauf an, wie alt der Wasserschlauch und das dadurch bedingte zunehmende Risiko seiner Undichtigkeit war.

5. Weg der Praxis – Tipps für Betroffene

Wer von einem Wasserschaden betroffen ist, muss schnell reagieren. Dies gültig insbesondere unter dem Aspekt, dass sich der Schaden vergrößert, solange das Wasser nicht beseitigt wird. Bevor Sie das Wasser beseitigen, sollten Sie möglichst Fotoaufnahmen machen und Zeugen zu ziehen. Dies ist wichtig, um gegenüber Ihrer Versicherung nachzuweisen, dass die Situation so war, wie Sie sie vortragen.

Wer kümmert selbst um die Beseitigung eines Wasserschadens?

Nach Möglichkeit sollten Siehe danach umgehend beginnen, das Wasser zu entsorgen. Natürlich können Sie auch einen Handwerker (Sanitärfirma, Hausmeisterservice) beauftragen. Allerdings kostet dies wertvolle Zeit, in der das Wasser möglicherweise sich in Ihren Hausrat weiter hineinfrisst und den Schaden minütlich vergrößert.

Wie wird der Wasserschaden beseitigt?

Ideal ist ein Nasssauger, der auch Wasser aufsaugen kann. Der Füllbehälter wird dann fortlaufend in den Abfluss entleert. Ansonsten sind Sie darauf angewiesen, das Wasser mit Putzlappen aufzusaugen und mühsam mit Eimern wegzuschaffen. Ist der Schaden im Keller eingetreten, können Sie im günstigsten Fall mit einem Besen das Wasser zu einem Abfluss geleiten.

Mit der Wasserbeseitigung sollten Sie alle Türen und Fenster öffnen und für Durchzug sorgen. Nur so gelingt es, die rest Restfeuchtigkeit dauerhaft zu beseitigen. Bei größeren Schäden sollten Sie ein Trocknungsgerät beschaffen, das so dimensioniert ist, dass es die Feuchtigkeit regelrecht hinausbläst. Ansonsten kann auch mindestens ein größerer Ventilator gute Dienste leisten.

Wichtig ist natürlich auch, dass Sie alle Hausratsgegenstände, das durchnässt wurden (insbesondere Kartons, Kleidungsstücke, Bücher und Zeitschriften) entfernen, um zu verhindern, dass sich die verdunstende Feuchtigkeit in den Räumen niederschlägt.

Die Beseitigung und Trocknung des Wasserschadens hängt vom Ausmaß der vorhandenen Wassermenge und davon ab, wie intensiv und mit welcher technischen und personellen Unterstützung Sie vorgehen.

6. Mietminderung für Mieter

Mietern steht ein Minderungsrecht zu, wenn ihre Wohnqualität durch einen Wasserschaden beeinträchtigt wurde, vorausgesetzt natürlich, dass sie den Wasserschaden nicht selbst verschuldet haben. Das Abdeckung des Wasserschadens durch eine Leitungswasserversicherung ändert nichts an dem Umstand, dass der Mieter die Miete mindern kann. Auch wenn der Wasserschaden infolge eines nicht versicherten Risikos eingetreten ist (undichtes Dach, überlaufende Badewanne des oben wohnenden Nachbarn), kann der Mietpartei unter Umständen dennoch eine Mietminderung geltend machen.

Mietminderung bei Wasserschaden

Steht der Keller unter Wasser, sprach das  AG Osnabrück (ZMR 1987, 342) 5 %  Mietminderung an. Die völlige Durchfeuchtung der Wohnung aufgrund eines Wasserschaden und die dadurch bedingte Unbewohnbarkeit wurde mit 100 % (LG Berlin MM 1988, 148).

Mietminderung bei Einsatz von Trocknungsgeräten

Bei einer Schimmelbildung infolge eines Wasserschadens wurden einem Mieter 80 % Mietminderung wegen des Einsatzes zweier Trocknungsgeräte über einen Zeitraum von 1, 5 Monaten zugesprochen, zusätzlich wurde ein fristloses Kündigungsrecht bestätigt. Das Gericht stellte darauf ab, dass der Lebensraum innerhalb der Wohnung  durch den Geräteeinsatz und das Abrücken der Möbel von den Wänden unangemessen belastet wurde (LG Köln ZMR 2012, 625);

Das AG Schönblick (WuM 2008, 477) erkannte auf 100 % Mietminderung, da der Einsatz von Trocknungsgeräten das Wohnen unzumutbar machte.